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開業お役立ちコラム

【開業コラム】物件選びが1番最初?

2019年12月07日(土)

こんにちは!大阪飲食店開業支援センターの中野です。

12月に入り飲食店の本格的な書き入れ時シーズンとなってきました。
ちなみにこの「書き入れ時」。なんとなく使っている方も多いかと思いますがちゃんと意味はございまして、売上が多い月は出金、入金等のお金の動きが激しくなり帳簿にたくさん数字を書き入れないといけないことから出来た言葉と言われております。すでに開業している方はたくさん書き入れられるように、これから開業される方は来年のこの時期はたくさん書き入れられるように準備をしていきましょう。

さて、そんな書き入れ時である12月ですが、物件もたくさん動く月となっております。
だいたい皆様が探されている物件は「居ぬき物件」かと思うのですが、この居ぬき物件、12月を境にテナント募集の動きが激しくなります。
理由は簡単で店舗をやめようと思う人は絶対に繁忙期である12月の売上を上げてからやめようと思うからです。12月を過ぎた1月2月は売上が下がってくるのがよくある話でそういった意味でも12月末閉店というのが一つの辞めるいいタイミングとなっているのです。
ですのでほとんどの物件は引き渡し時期が1月または2月でとなっており募集は12月から開始するといったケースが多くなっているのです。

前置きが長くなりましたがここからが本題です。
そんな物件選びが捗りそうな12月ですが、皆様は順番として物件を選んでから事業計画を考えますか?それとも事業計画を立ててから物件選びを行いますか?

絶対にどちらが正解というのはありませんが、私のこれまでの経験と個人的な感想としては、事業計画を立ててからの物件探しのほうが事業が成功するケースが多いかと思います。
たまに物件を狙い撃ちしてすぐにでも物件の契約がしたいから融資サポートをお願いしますといったお客様が当センターにご相談に来られます。しかしだいたいのケースがその後に月の売上であったり、必要生活費、人件費のお話をお伺いした段階で家賃が高すぎるや初期費用が高すぎるということが判明して物件を変更されます。

細かい計算は実際にお手伝いする際にお話しさせてもらうとして、一番簡単な確認方法を今回はお伝えいたします。

それはズバリ家賃の10倍の売上が上げられるか?です。

20万円の家賃の店舗ですと月商は200万円となります。たとえば10坪15席の居酒屋で、月25日稼働のお店の場合、一日当たりの最低売り上げは8万円となります。平日1回転と仮定した場合1人当たりの客単価は5,000円を超えてしまいます。もしも地域に根付いた大衆的な居酒屋がコンセプトであった場合、この時点でこの物件はなしです。客単価5,000円を超えるとなると大阪の相場観で見た場合、大衆的ではありません。しかも地域密着となるとリピーターが事業継続の肝。1回の会計が5,000円を超える店で普段から頻繁に使ってくれるとなるとなかなかの経済力が必要になるのではないでしょうか。地域密着の大衆店を思い描いた場合、客単価2,500円、1日1回転として月商1,125,000。月商の10分の1が家賃ですので適正な家賃は10万円から12万円といったところです。急いで契約をしてしまうと毎月の赤字が目に浮かんでしまいます。

いかがでしょうか?物件は縁ですのでいいな!とピンときたら契約を急ぐ方も多いかと思います。
しかしそういった時こそ一度立ち止まってもう一度ご自身の事業計画に本当にマッチしているかを考えてください。
大切なのは開業ではなくその先の事業の成功です。

もしも悩んでいる物件等がおありの方は無料で適正かどうかの診断もいたしますのでお気軽にご連絡をくださいね。


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